En achetant un terrain avec ou sans «les trois tampons » beaucoup de personnes ignorent que tôt ou tard, en voulant immatriculer ce terrain, elles doivent payer des impôts et taxes prévus par le code général des impôts.
L’objectif de cette chronique est de passer en revue cette fiscalité. Mais il est souhaitable de s’approcher de son notaire pour avoir plus de détails sur ces frais lorsque l’on veut obtenir le titre foncier sur son terrain.

Généralités

La fiscalité est définie comme l’ensemble des impôts et taxes frappant les activités d’un secteur donné. C’est ainsi que l’on parlera de fiscalité immobilière.

La fiscalité immobilière est donc l’ensemble des impôts et taxes qui frappent la propriété, les activités ou transactions immobilières. Cette fiscalité regroupe :
-l’imposition de la propriété foncière
-l’imposition des revenus fonciers
-L’imposition des mutations, de morcellement et d’immatriculation.

La fiscalité du titre foncier sera réduite à l’étude de l’imposition de l’immatriculation (le titrement).

Le Titre Foncier est le document qui garantit, sécurise et protège le droit du propriétaire. Son détenteur est reconnu comme l’unique et véritable propriétaire du terrain concerné sauf à être exproprié par l’Etat pour cause d’utilité publique moyennant indemnisation.
Juridiquement parlant, c’est une feuille ouverte des livres fonciers tenus par le Service de la Conservation foncière, chargé d’assurer la garantie des droits réels qu’on possède sur un immeuble.

Il a un caractère définitif, irrévocable et inattaquable. Cependant il ne fait pas obstacle à l’exercice de l’action en responsabilité contre la personne qui aurait établi ou fait établir un titre foncier en usant de moyens illicites ou frauduleux.

Il confère deux avantages importants : permettre l’accès au crédit bancaire en servant de garantie par la prise d’une hypothèque et faciliter les mutations en cas de vente ou lorsque le propriétaire vient à décéder (il est alors plus facile de justifier que le bien est la propriété du défunt).

Le titrement implique le payement des impôts et taxes, notamment : les droits d’enregistrement, les droits de timbres et la taxe de la conservation foncière.

Les droits d’enregistrement et droits des timbres

Selon l’article 400 du Code Générale des impôts (CGI), l’enregistrement est « la formalité accomplie par un fonctionnaire de la Direction Générale des impôts (DGI), selon les modalités variables, mais comportant nécessairement d’une part, une analyse d’actes dont il est conservé trace ou non, constatant des faits juridiques ou les déclarations souscrites par les assujettis, à défaut d’actes, et d’autre part, d’après les résultats de cette analyse, la perception d’un impôt, appelé droit d’enregistrement ».

L’obligation d’enregistrer un acte résulte de divers motifs à savoir : la qualité de son rédacteur (tout acte reçu par un notaire doit être enregistré), la nature des conventions que l’acte constate, la protection à laquelle se rattache l’acte, puis éventuellement l’usage qui en est fait.

En matière d’immatriculation, l’acte d’acquisition à enregistrer peut être un contrat de vente (notarié ou sous seing privé, ou déposé au rang des minutes d’un notaire), un acte de donation, un jugement confirmatif de vente. En dehors de l’acte d’acquisition, le plan parcellaire de l’immeuble visé (3 tampons) par les services compétents doit être enregistré aussi.

Les droits d’enregistrement sont de deux sortes : les droits fixes et les droits proportionnels.

Concernant les droits proportionnels, il est perçu 9 % du prix de la vente, dont : 6 % pour le Trésor public, 2 % pour la préfecture et 1 % pour la commune quand il s’agit d’un terrain urbain
Quand c’est un terrain rural, le taux est de 8% dont : 6% pour le trésor public et 2% pour la préfecture.

Ces droits d’enregistrement sont calculés sur le prix de vente porté dans l’acte. Mais ce prix est soumis à l’accord préalable de l’Administration qui peut le réévaluer au jour de l’enregistrement au moyen d’une estimation directe ou après une visite sur le terrain pour avoir la valeur vénale définie comme « le prix qui pourrait en être obtenu, à la même date, par le jeu de l’offre et la demande dans un marché réel. Elle s’apprécie au moyen d’éléments de comparaison tirés de cessions de biens comparables, intervenues à l’époque considérée. »

A ces droits proportionnels, s’ajoutent des droits fixes. Le montant de ces droits est de 5.000 F CFA prévus par les articles 539 du code général des impôts pour l’enregistrement des autres documents comme le plan parcellaire.

Outre ces droits, l’enregistrement de l’acte est soumis aussi aux droits de timbres.

Taxe de la conservation foncière

En raison du principe de la double formalité au Togo, outre les droits d’enregistrement, une taxe de la conservation foncière (droits proportionnels) est perçue sur la valeur vénale du terrain.
Le taux pour l’immatriculation est de 2% conformément à l’article 1475 du code général des impôts. A ce droit proportionnel, il faut ajouter un droit fixe de 500 F CFA (article 1476 du code général des impôts).

Reforme de la fiscalité du titre foncier

A la demande du Garde des sceaux, le conseil supérieur de notariat français et l’ordre des géomètres-experts ont fait un audit du système foncier togolais. Dans leur rapport présenté au Premier ministre le 20 octobre dernier, il a été proposé la suppression du droit de timbres, et la réduction du taux des droits d’enregistrement en vue de réduire le coût de l’immatriculation pour encourager le titrement des terrains au Togo.

En conclusion, lorsqu’on achète un terrain, il faut intégrer cette dimension fiscale. De plus, il est conseillé d’engager la procédure du titrement le plus tôt possible après l’achat pour ne pas voir la valeur vénale du terrain augmentée avec le temps, entrainant l’augmentation des coûts notamment fiscaux du titrement.

Me Komi TSAKADI
Notaire