Vous souhaitez acheter ou vendre un bien immobilier mais vous ignorez son juste prix. Pour savoir ce juste prix, on peut recourir à une estimation ou une évaluation.

Bien estimer un bien immobilier, permettra de vendre au juste prix dans un délai raisonnable et surtout de connaître à toute fin utile, la valeur vénale de son bien. Cette valeur vénale étant définie par la jurisprudence comme « constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation » (Cass. Com. 23 octobre 1984/ Bull. IV n° 275 p. 224).

Le surestimer donnera une illusion mais aboutira à des négociations infructueuses avec des clients potentiels et un cumul de publicités et d’annonces non productives.

Le sous-estimer permettra de vendre rapidement mais aura évidemment pour conséquence un manque à gagner.

Cette estimation peut se faire par un expert immobilier.

Profession : expert immobilier

Un expert immobilier qu’il soit notaire, agent immobilier, architecte, ou géomètre… est un professionnel indépendant dont la fonction est d’estimer la valeur d’un bien immobilier en toute impartialité et avec le plus de précisions possible : qualité de la construction et son âge, les prix du secteur, la rentabilité du bien, le contrôle de la superficie…

Au Togo, la profession n’est pas organisée. Il suffit d’être agréé par les tribunaux pour être expert immobilier. Il n’y a pas encore de chambre des experts immobiliers avec une charte de l’expertise en évaluation immobilière imposant une méthodologie pour la rédaction de rapport d’expertise.

Méthodes d’évaluation

En absence d’une méthodologie imposée, l’expert immobilier va devoir s’appuyer sur différentes méthodes d’évaluation dont les plus utilisées sont les méthodes d’évaluation par comparaison.

Ces méthodes permettent d’établir le juste prix d’un immeuble à partir des prix constatés lors de transactions concernant des immeubles identiques, qui constituent ainsi des termes de comparaison. On compare les ventes de biens de même nature (comparer une maison avec une autre, un terrain nu avec un autre terrain nu…) et cela dans le même secteur géographique.

Encore faut-il que l’expert soit bien informé des tendances du marché immobilier et dispose d’une base de donnés de ventes immobilières quartier par quartier, ville par ville.

On peut aussi recourir à d’autres méthodes pour déterminer le prix d’un bien notamment une maison, comme les méthodes par coût de remplacement, les méthodes d’évaluation distincte du terrain et des constructions…

Les méthodes par coût de remplacement permettent de recalculer la valeur de la maison comme si elle devait être reconstruite de la façon identique au jour de l’expertise.
Les méthodes d’évaluation distincte du terrain et des constructions vont consister à apprécier distinctement la valeur du terrain et celle des constructions. A partir de la valeur du terrain nu et libre, on détermine une valeur « terrain encombré » et on y ajoute la valeur des constructions.

Rapport complet d’estimation

Un rapport complet d’estimation est produit à la suite de l’expertise. Ce rapport pourra servir de base de négociation immobilière entre le vendeur et l’acquéreur potentiel en vue de la fixation du juste prix.

Le notaire en tant que négociateur immobilier a pour mission de rapprocher l’acheteur du vendeur en vue des négociations du prix. Sur la base du rapport d’expertise, il pourra concilier les deux parties en vue d’un accord sur le prix et d’une transaction en toute confiance.

Coût de l’évaluation

Dans certains pays développés, il y a des logiciels d’estimation qui permettent d’obtenir une évaluation immobilière informatique rapide et à moindre coût d’un bien qu’on souhaite vendre ou acquérir. Mais ces évaluations informatiques ne peuvent pas se substituer à une évaluation réalisée par un expert s’appuyant sur des méthodes d’évaluation précédemment indiquées.

A cet effet, un contrat ou un ordre de mission doit être signé avant l’expertise, précisant l’étendue de la mission, son délai de réalisation ainsi que le montant des frais et des honoraires qui varient selon les experts immobiliers.

En pratique, en cas de mise en vente d’un bien dans le cadre d’un contrat de vente exclusif avec son notaire, on peut bénéficier d’une estimation à moindre coût.

Le marché immobilier togolais a besoin de restructuration et de professionnalisme. Il y a une nécessité de connaitre le juste prix des biens immobiliers à vendre ou à acheter en recourant à une expertise immobilière, en vue des transactions immobilières en toute confiance.
Votre notaire, qu’il soit agréé comme expert immobilier ou non, peut vous aider à connaître le juste prix d’un bien immobilier et à le vendre dans un délai raisonnable ou à l’acheter.

Me Komi TSAKADI, Notaire